Осень обычно бывала началом золотого времени для продавцов жилья. Прилетевшие из жарких стран покупатели, набравшись сил, выходили на рынок недвижимости. Увы, кризис спутал все карты. Сезонный спрос уже не является решающим фактором, хотя покупателя на рынке ждут. Что же тогда будет с ценами?
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил побеседовать о перспективах рынка со знающими людьми. Первый наш собеседник – руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Metrinfo.Ru: - Как бы Вы охарактеризовали нынешний момент? Останавливается ли падение цен, ждет ли нас впереди стабилизация?
Олег Репченко: - По сути дела, основное падение цен пришлось на первые полгода с начала кризиса, точнее – на зиму и весну 2009-го года. Как мы и прогнозировали, после майских праздников темпы снижения пошли на спад. В течение лета мы видели остаточное падение цен - в основном – долларовых. Особенно такая «дополнительная коррекция» проявляется в моменты долларовой нестабильности - когда курс подскакивает. Рублевые цены на недвижимость за счет вариаций курсов перешли в колебательный режим, практически с июня они «дергаются» вокруг показателя 125 тыс. руб. за кв. м. Ведь не все же продавцы сразу снижают цены, кто-то держится до конца, остается торг. Но в целом можно сказать, что основная волна падения прошла, и летом мы наблюдали ее «хвост».
- С чем это сегодня связано – с традиционным сезонным спросом, который обычно оживает осенью или с какими-то более глубинными процессами?
- На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации. Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью - она сейчас серьезной роли не играет, на рынке действуют гораздо более сильные факторы.
Никакое падение не длится вечно. Нынешнее снижение оказалось точно таким же, как было после дефолта 1998 года - 35%. Для недвижимости это много, ведь недвижимость -это не ценные бумаги и не виртуальный капитал. Это актив, имеющий реальную стоимость, реальную ценность. И после такого снижения должна наступить передышка, по крайней мере, временная.
Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно - «для жизни» они покупают квартиру или «для инвестиций», в кредит или на свои деньги. Покупателям нужно понимать, что объект не станет дешеветь дальше, и их доходы не упадут. Приходится слышать от обеспеченных людей - вот, планировал купить дом, деньги есть, но непонятная ситуация с бизнесом, и совершенно нет настроения приобретать недвижимость – она сегодня не радует. Еще более остро эта проблема стоит перед теми, кто не имеет свободных денег.
Так что уверенности у людей нет – с макроэкономикой пока все непонятно. То, кажется, что цены на нефть опустятся вниз до 40 долларов за баррель, и снова произойдет девальвация рубля. В этих условиях недвижимость продолжит дешеветь. В то же время, цены на нефть все пытаются выпрыгнуть за ценник «75 долларов за барелль». И, казалось бы, нарисуйся здесь какой-то постоянный тренд, сразу и фондовый рынок будет расти, и рубль укрепляться, и куда уж тут недвижимости еще дальше дешеветь…
Поэтому все будет зависеть от развития макроэкномической ситуации, и понимание здесь наступит не раньше середины-конца сентября. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне.
- Может ли повториться сюжет начала 2008 года, когда неожиданно случился всплеск инвестиционного спроса (настоящего покупателя по сути и не было), а потом рынок начал сдуваться?
- Могут ли цены начать расти? Быстро и резко - вряд ли. Все-таки в 2007-2008 гг., была временная стагнация рынка.