Осень обычно бывала началом золотого времени для продавцов жилья. Прилетевшие из жарких стран покупатели, набравшись сил, выходили на рынок недвижимости. Увы, кризис спутал все карты. Сезонный спрос уже не является решающим фактором, хотя покупателя на рынке ждут. Что же тогда будет с ценами?

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил побеседовать о перспективах рынка со знающими людьми. Первый наш собеседник – руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Metrinfo.Ru: - Как бы Вы охарактеризовали нынешний момент? Останавливается ли падение цен, ждет ли нас впереди стабилизация?

Олег Репченко: - По сути дела, основное падение цен пришлось на первые полгода с начала кризиса, точнее – на зиму и весну 2009-го года. Как мы и прогнозировали, после майских праздников темпы снижения пошли на спад. В течение лета мы видели остаточное падение цен - в основном – долларовых. Особенно такая «дополнительная коррекция» проявляется в моменты долларовой нестабильности - когда курс подскакивает. Рублевые цены на недвижимость за счет вариаций курсов перешли в колебательный режим, практически с июня они «дергаются» вокруг показателя 125 тыс. руб. за кв. м. Ведь не все же продавцы сразу снижают цены, кто-то держится до конца, остается торг. Но в целом можно сказать, что основная волна падения прошла, и летом мы наблюдали ее «хвост».

- С чем это сегодня связано – с традиционным сезонным спросом, который обычно оживает осенью или с какими-то более глубинными процессами?

- На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации. Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью - она сейчас серьезной роли не играет, на рынке действуют гораздо более сильные факторы.

Никакое падение не длится вечно. Нынешнее снижение оказалось точно таким же, как было после дефолта 1998 года - 35%. Для недвижимости это много, ведь недвижимость -это не ценные бумаги и не виртуальный капитал. Это актив, имеющий реальную стоимость, реальную ценность. И после такого снижения должна наступить передышка, по крайней мере, временная.

Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно - «для жизни» они покупают квартиру или «для инвестиций», в кредит или на свои деньги. Покупателям нужно понимать, что объект не станет дешеветь дальше, и их доходы не упадут. Приходится слышать от обеспеченных людей - вот, планировал купить дом, деньги есть, но непонятная ситуация с бизнесом, и совершенно нет настроения приобретать недвижимость – она сегодня не радует. Еще более остро эта проблема стоит перед теми, кто не имеет свободных денег.

Так что уверенности у людей нет – с макроэкономикой пока все непонятно. То, кажется, что цены на нефть опустятся вниз до 40 долларов за баррель, и снова произойдет девальвация рубля. В этих условиях недвижимость продолжит дешеветь. В то же время, цены на нефть все пытаются выпрыгнуть за ценник «75 долларов за барелль». И, казалось бы, нарисуйся здесь какой-то постоянный тренд, сразу и фондовый рынок будет расти, и рубль укрепляться, и куда уж тут недвижимости еще дальше дешеветь…

Поэтому все будет зависеть от развития макроэкномической ситуации, и понимание здесь наступит не раньше середины-конца сентября. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне.

- Может ли повториться сюжет начала 2008 года, когда неожиданно случился всплеск инвестиционного спроса (настоящего покупателя по сути и не было), а потом рынок начал сдуваться?

- Могут ли цены начать расти? Быстро и резко - вряд ли. Все-таки в 2007-2008 гг., была временная стагнация рынка.

Курортная недвижимость за границей – это не только Болгария, Турция и Испания. Крым традиционно был и остается лакомой землей для тех, кто хочет отдыхать в собственном жилье за пределами России. Причем, как нам подтвердили эксперты, в большей степени будущих «полуостровитян» интересуют новостройки. Между прочим, за год цены на них снизились на 45%.

Как стало известно Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, сейчас в Крыму на разных стадиях строительства находятся около 250 объектов жилой недвижимости общей площадью свыше 3 млн. кв.м. Однако более 80% всех новостроек в настоящий момент находятся в статусе «заморожено». Остальные возводятся невысокими темпами. А значит, сроки сдачи этих домов будут перенесены на более поздний период.

Причем большая часть строящегося жилья относится к эконом-классу (около 67%). На бизнес- и элитный классы, по информации компании MACON Realty Group, приходится 28% и чуть менее 5% соответственно. Заметим: строящееся дешевое жилье представлено исключительно квартирами, в то время как бизнес- и элитного классов - как квартирами, так и апартаментами без права прописки.

Апартаменты строятся на первой береговой линии (не более 100 м от берега моря) в связи с тем, что в этой зоне согласно закону «О курортах» разрешено строительство лишь курортных объектов. Кстати, стоимость обслуживания апартаментов составляет около 2 долларов в месяц за 1 кв.м (коммунальные услуги оплачиваются отдельно, чаще всего по счетчику).

Пока что четкой классификации крымской недвижимости, которую бы однозначно принимали все участники рынка, не сложилось. Тем не менее, общие характеристики классов недвижимости есть. Как подсказывают эксперты Knight Frank, к курортным комплексам элитного сегмента относятся проекты, обладающие следующими характеристиками:

месторасположение в наиболее востребованных курортных районах Южного берега Крыма (ЮБК),

небольшое расстояние до моря (до 1 км);

индивидуальный проект;

высокое качество технического оснащения и архитектурных решений;

высокое качество строительства;

наличие собственной инфраструктуры;

цена продаж – выше $2 500 за кв.м.

«То самое время» - покупать?

Нынче девелоперы, которые занимались только высококлассным жильем, в результате экономических потрясений пересмотрели свои прайсы. По сравнению с сентябрем 2008 года стоимость жилья в Крыму снизилась на 45% и составляет сейчас в среднем 1600 долларов за кв.м. Наиболее существенное падение цен произошло в объектах бизнес- и элитного классов (в среднем от 25% до 55%). «Однако ожидаемого всплеска активности потенциальных покупателей так и не произошло», - констатирует Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group.

На 30-60% подешевели строящиеся объекты средних циклов: дольщики опасаются рисков недостроя. Получается, для наиболее смелых и экономных покупателей настало «то самое» время покупать. Конечно, в том случае, если вы не торопитесь въезжать в свое курортное жилье: сроки сдачи могут быть непредсказуемы. Поэтому в большей степени востребованы объекты с близкими датами ввода в эксплуатацию. Но сэкономить вдвое на таком жилье не получится: скидки составляют не более 30%. «Что касается вторичного рынка, то сейчас он стагнирует. На некоторые объекты цены были скорректированы вплоть до 50%», - говорит Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество».

На любой кошелек?

В погоне за дорогими квадратными метрами покупатели останавливаются в Ялте. Там стоимость 1 кв.м доходит до 3150 долларов. Или в Алуште (2050 долларов). Эти крымские города расположены в востребованной среди потенциальных покупателей курортной зоне - на Южном берегу Крыма. Здесь возводятся преимущественно люксовые и приближенные к ним объекты.