Осень обычно бывала началом золотого времени для продавцов жилья. Прилетевшие из жарких стран покупатели, набравшись сил, выходили на рынок недвижимости. Увы, кризис спутал все карты. Сезонный спрос уже не является решающим фактором, хотя покупателя на рынке ждут. Что же тогда будет с ценами?

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил побеседовать о перспективах рынка со знающими людьми. Первый наш собеседник – руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Metrinfo.Ru: - Как бы Вы охарактеризовали нынешний момент? Останавливается ли падение цен, ждет ли нас впереди стабилизация?

Олег Репченко: - По сути дела, основное падение цен пришлось на первые полгода с начала кризиса, точнее – на зиму и весну 2009-го года. Как мы и прогнозировали, после майских праздников темпы снижения пошли на спад. В течение лета мы видели остаточное падение цен - в основном – долларовых. Особенно такая «дополнительная коррекция» проявляется в моменты долларовой нестабильности - когда курс подскакивает. Рублевые цены на недвижимость за счет вариаций курсов перешли в колебательный режим, практически с июня они «дергаются» вокруг показателя 125 тыс. руб. за кв. м. Ведь не все же продавцы сразу снижают цены, кто-то держится до конца, остается торг. Но в целом можно сказать, что основная волна падения прошла, и летом мы наблюдали ее «хвост».

- С чем это сегодня связано – с традиционным сезонным спросом, который обычно оживает осенью или с какими-то более глубинными процессами?

- На мой взгляд, сейчас происходит переход к стабилизации. Замедление падения цен не стоит связывать с сезонностью - она сейчас серьезной роли не играет, на рынке действуют гораздо более сильные факторы.

Никакое падение не длится вечно. Нынешнее снижение оказалось точно таким же, как было после дефолта 1998 года - 35%. Для недвижимости это много, ведь недвижимость -это не ценные бумаги и не виртуальный капитал. Это актив, имеющий реальную стоимость, реальную ценность. И после такого снижения должна наступить передышка, по крайней мере, временная.

Дальнейшее развитие событий на рынке недвижимости, на мой взгляд, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Потому что для того, чтобы делать крупные покупки, людям нужна уверенность в будущем. И неважно - «для жизни» они покупают квартиру или «для инвестиций», в кредит или на свои деньги. Покупателям нужно понимать, что объект не станет дешеветь дальше, и их доходы не упадут. Приходится слышать от обеспеченных людей - вот, планировал купить дом, деньги есть, но непонятная ситуация с бизнесом, и совершенно нет настроения приобретать недвижимость – она сегодня не радует. Еще более остро эта проблема стоит перед теми, кто не имеет свободных денег.

Так что уверенности у людей нет – с макроэкономикой пока все непонятно. То, кажется, что цены на нефть опустятся вниз до 40 долларов за баррель, и снова произойдет девальвация рубля. В этих условиях недвижимость продолжит дешеветь. В то же время, цены на нефть все пытаются выпрыгнуть за ценник «75 долларов за барелль». И, казалось бы, нарисуйся здесь какой-то постоянный тренд, сразу и фондовый рынок будет расти, и рубль укрепляться, и куда уж тут недвижимости еще дальше дешеветь…

Поэтому все будет зависеть от развития макроэкномической ситуации, и понимание здесь наступит не раньше середины-конца сентября. Соответственно, если не будет серьезных макроэкономических провалов, то цены стабилизируются на нынешнем уровне.

- Может ли повториться сюжет начала 2008 года, когда неожиданно случился всплеск инвестиционного спроса (настоящего покупателя по сути и не было), а потом рынок начал сдуваться?

- Могут ли цены начать расти? Быстро и резко - вряд ли. Все-таки в 2007-2008 гг., была временная стагнация рынка.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого момента права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Таким образом, если вы купили, получили в дар или в наследство и т. д. недвижимое имущество, то ваше право собственности на недвижимость должно было быть зарегистрировано в порядке, который установлен Законом о регистрации. Посмотрите внимательно в Свидетельство о регистрации права, в нем должно быть указано, что в ЕГРП внесена запись о регистрации права.

А как же права на недвижимое имущество, которые возникли до момента вступления в силу ФЗ № 122? С этим вопросом разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Ранее возникшее право

Эти «старые» права на недвижимое имущество на бюрократическом языке называются «ранее возникшими правами». Вопрос, который волнует многих – нужно ли проходить регистрацию (перерегистрацию) если право на недвижимость возникли до 31 января 1998 года?

Ответ на этот вопрос зависит от сложившейся ситуации.

Когда «перерегистрация» не нужна?

Итак, у вас в собственности есть квартира (дом, комната) права, на которые возникли до 31 января 1998 года.

Но необходимо сразу оговориться – права на недвижимое имущество должны были быть оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент времени. Сказать однозначно, какой порядок оформления документов действовал до 31.01.1998 года нельзя, так как в каждом субъекте РФ были свои правила. Где-то необходимо было регистрировать договор в БТИ, в другом месте в местной администрации, если предметом сделки был земельный участок – то таким органом мог быть местный земельный комитет. Например, в Москве регистрацию сделок с жилыми помещениями проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав и сделок со зданиями, нежилыми помещениями - Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками - Москомзем; регистрацию прав на гаражи - БТИ г. Москвы.

Также следует, помнить, что ранее некоторые виды сделок подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, устная договоренность с продавцом, в соответствии с которой он вам отдавал дом, а вы ему деньги – ну никак не может считаться ранее возникшим правом. Говоря простыми словами - должны быть документы из содержания, которых вытекает, что вы являетесь собственником недвижимого имущества, на документах (договор, свидетельство и т. д.) должны стоять печать или штамп уполномоченного органа.

Если вы не собираетесь совершать с имуществом какие-либо сделки (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т. д.), то вы можете и дальше свободно владеть и пользоваться недвижимостью. Проходить так называемую «перерегистрацию» с целью получить новое Свидетельство не нужно, то есть необязательно.

Если вы все же вы хотите зарегистрировать свое ранее возникшее право (для собственного успокоения), то вы можете сделать это в любое время.

Когда «перерегистрация» обязательна?

Если у вас на руках документы на недвижимое имущество полученные до 31 января 1998 года и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядится имуществом, то в данном случае «перерегистрация» обязательна!

Допустим, вы купили квартиру в 1997 году, а сейчас хотите продать ее. В этом случае необходимо:

- продавцу подать заявление и все необходимые документы для регистрации ранее возникшего права;

- продавцу и покупателю подать заявление и другие документы на государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;